Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa jeżeli w danej nieruchomości zostanie wyodrębniony choćby jeden samodzielny lokal na rzecz innej osoby niż dotychczasowy właściciel nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnotę taką tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości - czyli właściciele wyodrębnionych lokali i dotychczasowy właściciel (jeżeli posiada on jeszcze jakieś lokale).
Właściciele wyodrębnionych lokali nie mogą zrobić nic, żeby wspólnota nie powstała, gdyż zawsze powstaje ona automatycznie z momentem wyodrębnienia pierwszego samodzielnego lokalu. Jedyny sposób jej likwidacji to zlikwidowanie odrębnej własności lokali w danej nieruchomości.
Właściciel budynku wielolokalowego może ustanowić odrębną własność lokalu lub lokali na rzecz innych osób. Określa się go jako dotychczasowego właściciela, którym może być Skarb Państwa, gmina, ale także inna osoba fizyczna lub prawna. Wymogiem jest, aby umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu była zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowę taką mogą zawrzeć albo współwłaściciele nieruchomości, albo właściciel nieruchomości i nabywca lokalu. Współwłaściciele mogą określić w umowie również sposób zarządu nieruchomością wspólną.
Do powstania odrębnej własności lokalu w drodze umowy potrzebny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis taki ma charakter konstytutywny - bez niego nie powstanie własność.
Odrębna własność lokalu powstaje z datą złożenia wniosku o wpis, gdyż zgodnie z orzeczeniem SN z 26 stycznia 1981 r. (OSN 1981, poz. 195), wpis do księgi wieczystej ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. nr 19, poz. 147 z późn. zm.), w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie nie ujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy o własności lokali.

Tak więc mamy już wspólnoty.
:-)

Andrzej